/第16章/
房地產
標誌性的紐約帝國大廈，已建成近一個世紀，如今正活躍在氣候變化時代投資的前沿。2010年，大樓業主耗資1300萬美元完成了節能改造，包括翻新窗戶、安裝LED燈並在電梯中增加再生製動係統。10多年來，該項投資每年可節約440萬美元的能源成本，僅3年就產生了回報。1節能改造也使建築物的溫室氣體排放量減少了40%。2
帝國房產信托公司（Empire State Realty Trust）的首席執行官——也是帝國大廈所有者——托尼·馬金（Tony Malkin）發現，節能改造既降低了運營成本，又從租戶那裏獲得了更高的租金。3這些效果給馬金留下了深刻的印象，為此他宣布了第二個項目，旨在進一步減少40%的溫室氣體排放量。4帝國大廈在美國的建築中或許是獨一無二的，但其節省不少資金的節能改造項目卻是一個適合大眾的投資機會。
回報誘人，但實踐困難
在美國，建築物的溫室氣體排放量不得超過溫室氣體排放總量的13%，不巧的是，建築物又是需要大規模的資金才能進行升級或替換的長期資產。5在對紐約市5萬棟建築物進行了分析後發現，要遵照當地減排的相關法律，那麼僅商業建築的節能改造就需要200億美元的資金。6幸
運的是，使用成熟的技術提高建築物能效，風險低且投資回報也相當誘人。美國城市綠化委員會（Urban Green cil）的孟迪愷（John Mandyck）描述了紐約和美國其他大城市減少建築物溫室氣體排放量的機會：“通往低碳未來的道路就在我們眼前。”7
節能項目之所以能帶來誘人的投資回報，主要是因為節省電力（也被稱為“負瓦特”）的成本低於額外產生1瓦特電力的成本。大型建築物中，對屋頂、窗戶和門進行節能改造後供暖和製冷的電力需求可以減少40%，隻要簡單地用LED燈替換白熾燈就可以減少80%的照明能耗。8先進的樓宇自動化和控製係統可以進一步降低成本。遺憾的是，房主往往發現獲得這些省下的成本比升級建築物本身更困難。
三重淨租賃（triple lease）是商業建築中常見的一種租賃方式，它將所有公共事業費用轉嫁給租戶。這就產生了一個問題：節能改造由房主出資，節省下來的資金卻由租戶享受。提高能效卻可能得不到回報，房主也就不願意升級那些可能出售的房子，因為買家很可能不願意將這部分低能耗成本計入房屋購買價格。鑒於這些挑戰，房主們正在利用一種名為商業地產評估清潔能源（C-PACE）的金融產品
來克服效率升級帶來的障礙。
金融創新
商業地產評估清潔能源是對美國州和地方政府使用了幾十年的融資工具進行了創新。為了鼓勵建築物所有者提高能效，政府允許其貸款獲得升級改造資金，從當地財產稅法案申請，貸款期最多可達20年。商業地產評估清潔能源貸款的利率非常低，這是由於稅收評估機製安全且風險極低，提高了節能改造項目的回報。而且非常重要的是，稅收評估隨著房產的出售而轉移，消除了出售帶有未償還貸款建築物的風險。美國30個州已授權商業地產評估清潔能源融資，包括小型建築物和大型公司業主（如購物中心業主西蒙地產集團）在內均使用該融資。9
對建築物升級和能源效率投資既可以提高財務回報又可以減少二氧化碳排放，對房地產所有者來說前景誘人。但更大的機遇在氣候變化和實物資產相關的風險管理領域。
氣候風險
氣溫升高帶來了全球海平麵上升，並且由於森林幹燥，森林火災頻發且火勢愈發凶猛，對危險地區的房屋和建築物帶來了威脅。了解氣候問題對房地產帶來的風險可以提高投資者的回報，盡可能降低損失。
房地產投資者既麵臨物理風險，也麵臨轉型風險。學術研究發現，受海平麵上升影響的房屋售價比同等房產低7%，10預計到2050年對房價的影響將有15
%～35%。11美國房地產信息查詢網站Zillow估計，到2050年美國有80萬套價值總計4510億美元的房屋將麵臨被洪水淹沒的風險。12
氣溫升高導致森林幹旱、降水減少，隨著氣候變化加劇，野火風險也隨之增加。哥倫比亞大學的科學家帕克·威廉姆斯（Park Williams）解釋了野火帶來的挑戰：“固體燃料引發大火的能力是非線性的，這使得全球變暖的影響急劇加大。”13美國《國家氣候評估》（National Climate Assessment）預測，到2050年美國西部被燒毀的年土地麵積可能會增加2～6倍。14