開啟AI情感朗讀功能。歡迎大家點擊體驗！
結果是，你隻用2.5億元左右的投資，就拿回了10億元的銷售總額和2.5億元的淨利潤，這個項目的投資回報率是不是100%呢？說房地產利潤率200%、300%那是誇大，開發環節中的各項稅費總額就占去銷售額50%以上，最高能達到70%左右。土地成本25%，各項納稅25%，就已經50%了。還有各種名目的行政事業收費呢，所涉部門達30多個。僅消防審圖費一項，每平米高達2元。別小看這兩塊錢，10萬平米就是20萬。消防管理部門什麼都不幹，章子一蓋，20萬元就到手。還不包括灰色部分，如果我這個章子給你不蓋呢？你知道什麼意思，回去準備私下的意思吧！利潤率200%絕對不可信。但資金回報率100%以上，完全是可信的。
就拿一個項目來說，總成本（包括稅收和其它全部成本）3.1億元，銷售額4.2億元，淨利潤1.1億元，利潤率26%。但公司投資這個項目的時候，帳麵準備資金隻有6000萬元。也就是說，拿6000萬元的投資，淨賺1.1億元，投資回報率多高？問題的症結出在兩個環節：土地供應環節，土地出讓金是不是100%交納。預售房製度，開發商是不是到現房完成以後再銷售。假如這兩個環節上的漏堵住了，投機行為才有可能減少。
囤地問題，開發商囤地行為並不普遍，媒體曾經熱炒“新月園”在全國囤地45萬畝，這是媒體記者不懂房地產用地性質，“新月園”持有的土地，是旅遊用地，是用來開發旅遊項目的，不是用於房地產開發的商業開發用地。再大的地產商也囤不起地。這些年房價這麼好，一個項目從開發到銷售完成，這一個階段內價格就可能翻番，誰手頭有地願意囤著呢？囤得起嗎？但確實有企業在囤地，而且數目不小，中間環節上滋生的腐敗驚人。
我國現行的土地招拍掛製度存在很多漏洞。行業外的人可能不知道，土地拍賣公示裏，土地一般分“存量用地”和“儲備用地”兩種性質，所謂“儲備用地”，就是計劃征遷、但地麵以上有建築物、需要針對第三方進行補償的土地。那些老國有企業的利益集團，就是守在“儲備用地”上麵等待補償的一群人。做為土地現階段的合法持有人，不經過他們的同意，這塊地就進入不到流轉、拍賣程序當中。要想拿他們的地，你先得跟他們談，談妥了，再由他們來申請土地部門掛牌出讓。
這個談判過程，就是一個利益交換過程。回到以前，誰能拿下一個國有企業的兼並、重組權？都是和政府領導存在關係的權力團夥。現在，他們合法占有國有土地，房地產企業看中他們的土地，先跟他們談。條件談好以後，要走掛牌程序，怎麼辦？他們有的是辦法，先把地麵建築物進行評估，評估成天價，然後申請拍賣，真正想拿地的企業早被他們的補償要求嚇跑了，掛牌隻是個程序，最後如願以償流轉到協議買家的手中。
這個過程太黑了，黑到你無法想象其中真假。有一個本地房產企業，是供銷社係統下的幾個老幹部合夥成立的一個皮包公司，這個公司成立以後屁事不幹，依靠手中權勢收購、兼並了供銷社係統下的好多企業。十年來，這家企業沒蓋過一平米房子，就靠賣地，股東們個個成了億萬富翁。董事長曾經得意洋洋的跟我說，等手頭最後三宗地賣完，他就移居海南去了，他在那麵的別墅裝修好已經好幾年了。
目前的土地招拍掛製度是高房價問題的“萬惡之源”，因為招拍掛不斷推高地價，促進了房地產價格的猛烈上漲。在土地局，每一個人都是土地買賣的私下參與者。因為，每一宗土地掛牌申請首先要提交到土地交易所，他們掌握著第一手信息，看到好的土地首先和自己關係好的房產企業聯係，私底下達成轉讓協議。等掛牌公告出來，一切都在私底下先談好了，就剩下走一個程序了。